安徽樓市去庫存放大(dà)招 農民退出宅基地每畝獎5萬元以上
◎每經記者查道坤
作爲安徽的(de)省會，合肥近來(lái)因爲樓市的(de)火爆成爲焦點。而除合肥之外，安徽其他(tā)城(chéng)市大(dà)多(duō)面臨銷售緩慢(màn)、庫存壓頂的(de)局面。
6月(yuè)22日晚間，安徽省政府對(duì)外正式發布了(le)《關于去庫存促進房(fáng)地産市場(chǎng)穩定發展的(de)實施意見》（以下(xià)簡稱《意見》），要求合肥穩定樓市，控制房(fáng)價過快(kuài)上漲，重點是非住宅商品房(fáng)的(de)去庫存。
上述《意見》還(hái)明(míng)确指出，要用(yòng)3年左右時(shí)間，去化(huà)安徽全省商品房(fáng)庫存2500萬平方米。到2020年，安徽全省實現供需基本平衡，房(fáng)價基本穩定，有效控制市場(chǎng)潛在風險。
《每日經濟新聞》記者注意到，爲了(le)鼓勵農民進城(chéng)買房(fáng)，《意見》提出，對(duì)自願将宅基地退的(de)，縣政府按每畝不低于5萬元給予獎勵。
農民退出宅基地享受獎勵
目前一二線城(chéng)市去庫存容易，三四五線較難。安徽除了(le)省會合肥屬于二線城(chéng)市之外，其餘城(chéng)市均屬于三四五線城(chéng)市。如何化(huà)解樓市庫存，成爲擺在安徽面前的(de)難題。
安徽在此次《意見》中明(míng)确鼓勵農民進城(chéng)購(gòu)房(fáng)。其中，對(duì)自願将宅基地退還(hái)給農村(cūn)集體經濟組織的(de)，縣政府按每畝不低于5萬元給予獎勵。對(duì)自願退出宅基地，宅基地複墾爲耕地或其他(tā)農用(yòng)地後，由原宅基地使用(yòng)者承包經營的(de)，縣政府按每畝不低于3萬元給予獎勵。
同時(shí)，安徽省将建立銀行與擔保機構之間的(de)貸款風險分(fēn)擔機制，由購(gòu)房(fáng)所在地政府爲進城(chéng)農民購(gòu)房(fáng)貸款向擔保機構購(gòu)買擔保服務。
據安徽《市場(chǎng)星報》報道，按照(zhào)安徽省設定的(de)目标，到2020年戶籍人(rén)口城(chéng)鎮化(huà)率要達到35%，要實現這(zhè)一目标，在2020年前要完成900萬左右農業轉移人(rén)口落戶。如果完成該目标，無疑對(duì)樓市去化(huà)庫存起到刺激作用(yòng)。
房(fáng)地産行業專家張健初則表示，“農民進城(chéng)之後，将面臨就業、社保等問題，這(zhè)些問題不解決，僅僅依靠退出宅基地一次性給予獎勵，對(duì)農民的(de)吸引力并不大(dà)。”
引導開發商降價銷售
在去庫存過程中，房(fáng)價也(yě)是關鍵因素。上述《意見》要求，将加強商品房(fáng)供應管理(lǐ)，并引導房(fáng)地産開發企業調整營銷策略，适當降低商品住房(fáng)價格。
其中，安徽将通(tōng)過土地出讓合同約定，逐步提高(gāo)預售條件，新出讓房(fáng)地産開發用(yòng)地所建商品住房(fáng)逐步過渡到現售。同時(shí)，加強對(duì)房(fáng)地産開發用(yòng)地競拍(pāi)人(rén)的(de)資格和(hé)信用(yòng)審查。
此外，《意見》還(hái)表示，将鼓勵機構投資者投資經營出租房(fáng)屋，支持房(fáng)地産開發企業從商品房(fáng)銷售向售租并舉投資模式轉變。同時(shí)，房(fáng)地産供應明(míng)顯偏多(duō)或在建房(fáng)地産用(yòng)地規模過大(dà)的(de)市、縣，相關部門應當研究制訂未開發房(fáng)地産用(yòng)地的(de)用(yòng)途轉換方案，通(tōng)過調整土地用(yòng)途、規劃條件，引導未開發房(fáng)地産用(yòng)地轉型利用(yòng)。
值得(de)注意的(de)是，安徽還(hái)對(duì)土地增值稅進行了(le)調整。按照(zhào)目前的(de)規定是，房(fáng)地産開發項目土地增值稅實行先預征、後清算(suàn)、多(duō)退少補，中部和(hé)東北(běi)地區(qū)省份不得(de)低于1.5%。各地要對(duì)普通(tōng)标準住房(fáng)、全裝修住房(fáng)土地增值稅實行1.5%的(de)低預征率。對(duì)裝配式建築和(hé)綠色建築，土地增值稅預征率超過1.5%的(de)，要在現行預征率的(de)基礎上分(fēn)别下(xià)調0.2個(gè)百分(fēn)點。
計劃3年去化(huà)2500萬平方米
上述一系列政策的(de)最終目标，是降低樓市庫存。《意見》明(míng)确，用(yòng)3年左右時(shí)間，去化(huà)安徽全省商品房(fáng)庫存2500萬平方米。到2018年底，安徽全省商品住房(fáng)去化(huà)周期控制在15個(gè)月(yuè)以内，各設區(qū)的(de)市去化(huà)周期控制在18個(gè)月(yuè)左右。到2020年，實現供需基本平衡，房(fáng)價基本穩定，有效控制市場(chǎng)潛在風險。
安徽省經濟信息中心此前發布的(de)數據顯示，在不考慮待開發土地面積以及2005年以前新開工及期房(fáng)銷售的(de)情況下(xià)，2005年至2015年前10個(gè)月(yuè)，安徽全省房(fáng)地産庫存面積達32844.2萬平方米，按2014年全省商品房(fáng)銷售面積計算(suàn)，需5.3年才能消化(huà)。其中，商品住宅庫存面積18886.3萬平方米，按2014年安徽全省商品住宅銷售面積計算(suàn)，需要3.5年的(de)消化(huà)期。
具體城(chéng)市去化(huà)時(shí)間，宿州、亳州、阜陽商品房(fáng)去化(huà)周期分(fēn)别爲3.4年、5.2年和(hé)5.2年，安慶去化(huà)周期爲4.4年，滁州、蕪湖等部分(fēn)城(chéng)市去化(huà)周期在7年至9年，有的(de)甚至在10年以上，去庫存壓力較大(dà)。
恒大(dà)地産安徽公司一位李姓經理(lǐ)對(duì)《每日經濟新聞》記者表示，“相比去年，今年安徽三四線城(chéng)市樓市銷售有所起色，但除合肥之外，其他(tā)城(chéng)市所面臨的(de)庫存壓力依然較大(dà)。”
安徽省政府公布的(de)去庫存任務表顯示，未來(lái)三年蕪湖去化(huà)商品房(fáng)庫存任務爲458.7萬平方米，滁州任務爲460.3萬平方米，蚌埠爲456萬平方米。
在合肥房(fáng)地産研究院副院長(cháng)淩斌看來(lái)，安徽此前也(yě)出台一些去庫存的(de)政策，但效果并不明(míng)顯，“此次出台的(de)《意見》，其實是對(duì)此前出台政策的(de)重新強調，可(kě)能對(duì)刺激購(gòu)房(fáng)者買房(fáng)的(de)作用(yòng)不大(dà)，所以要完目标，難度不小。”
