區(qū)域分(fēn)化(huà)使本輪樓市上漲的(de)一個(gè)主旋律，在一線城(chéng)市和(hé)部分(fēn)二線熱(rè)點城(chéng)市樓市火熱(rè)的(de)同時(shí)，廣大(dà)三四線城(chéng)市仍不愠不火。那麽未來(lái)，哪些城(chéng)市的(de)房(fáng)地産的(de)前景更被看好呢(ne)。
22日，來(lái)自美(měi)國的(de)城(chéng)市土地學會（ULI)發布了(le)《2016年中國大(dà)陸房(fáng)地産市場(chǎng)調查報告》顯示，蘇州、無錫和(hé)杭州三座城(chéng)市在投資前景排行榜中躍升幅度最大(dà)，而在開發前景排行榜中，居于躍升幅度前列的(de)是東莞、石家莊和(hé)杭州。
該報告評估中國大(dà)陸33 座最大(dà)城(chéng)市的(de)房(fáng)地産投資和(hé)開發前景，主要資産類别，以及影(yǐng)響房(fáng)地産前景的(de)各種問題。由國内活躍的(de)房(fáng)地産行業領袖進行評估。本次調查自2016 年6 月(yuè)底到2016 年8 月(yuè)初結束。有81 位受訪者接受了(le)書(shū)面問卷調查，40 多(duō)位業内人(rén)士接受了(le)訪談。
這(zhè)5個(gè)城(chéng)市最有投資前景
分(fēn)區(qū)域來(lái)看，不同房(fáng)地産闆塊交出的(de)成績單喜憂參半，行業專家把以下(xià)五座城(chéng)市評爲2016 年最具投資與開發前景的(de)城(chéng)市。這(zhè)五個(gè)城(chéng)市包括上海、深圳、北(běi)京、廣州四大(dà)一線城(chéng)市和(hé)蘇州這(zhè)個(gè)二線熱(rè)點城(chéng)市。
這(zhè)其中，深圳迅速成長(cháng)的(de)信息技術産業和(hé)私募股權投資領域是推動深圳房(fáng)地産市場(chǎng)發展的(de)主要動力，“深圳毫無疑問是去年最熱(rè)門的(de)房(fáng)地産市場(chǎng)。”
受益于信息技術産業和(hé)其它服務業發展需求的(de)高(gāo)速增長(cháng)，寫字樓依然是北(běi)京發展最好的(de)房(fáng)地産闆塊。北(běi)京的(de)寫字樓租金也(yě)仍爲中國内地最高(gāo)。
在一線城(chéng)市中，廣州近一年來(lái)的(de)租金和(hé)房(fáng)價增長(cháng)最慢(màn)。同時(shí)，由于廣州本地市場(chǎng)由資金雄厚實力非凡的(de)本地開發商主導，外地投資者和(hé)開發商很難進入本地市場(chǎng)。寫字樓市場(chǎng)疲軟的(de)原因是廣州的(de)跨國公司租戶較少，而且其信息技術産業發展緩慢(màn)。寫字樓市場(chǎng)不景氣的(de)另一個(gè)原因是相鄰城(chéng)市佛山在擴張寫字樓供應。佛山也(yě)被認爲是造成廣州新建住宅價格上漲速度相對(duì)其它一線城(chéng)市緩慢(màn)的(de)重要原因。廣州截至2016 年6 月(yuè)的(de)新建住宅均價增長(cháng)幅度略低于20%。
蘇州廣爲看好則是得(de)益于高(gāo)鐵的(de)貫通(tōng)，與上海之間的(de)緊密性大(dà)大(dà)增強。報告認爲，高(gāo)鐵建設的(de)進一步加速了(le)重要經濟中心(如長(cháng)三角)周邊二三線城(chéng)市的(de)複蘇步伐。随著(zhe)高(gāo)鐵車程縮短至不到一小時(shí)，昆山和(hé)蘇州很快(kuài)成了(le)上海的(de)郊區(qū)，北(běi)京、深圳、廣州周邊城(chéng)市也(yě)将越來(lái)越多(duō)地吸引來(lái)自附近一線城(chéng)市的(de)購(gòu)房(fáng)者。
例如，過去天津濱海新區(qū)于家堡仍處于發展初期，而現在，通(tōng)過高(gāo)鐵貫通(tōng)使其連接天津與北(běi)京的(de)傳統中心。一些受訪者對(duì)這(zhè)裏的(de)房(fáng)地産市場(chǎng)表示樂(yuè)觀。
易居智庫研究總監嚴躍進對(duì)《第一财經日報》分(fēn)析，今年以來(lái)，随著(zhe)一線城(chéng)市宏觀調控的(de)收緊，部分(fēn)剛需以及投資投機購(gòu)房(fáng)需求開始轉移至周邊的(de)城(chéng)市，也(yě)帶動了(le)周圍地區(qū)房(fáng)價的(de)上漲，如昆山、東莞、廊坊等地房(fáng)價上漲非常快(kuài)。不過，大(dà)量非本地人(rén)“任性”買房(fáng)，也(yě)給這(zhè)些在收入和(hé)消費水(shuǐ)平上明(míng)顯低于一線城(chéng)市的(de)二三線城(chéng)市居民增加了(le)不小的(de)壓力。
部分(fēn)地區(qū)商業地産過剩嚴重
報告認爲，擴張性的(de)貨币政策，以及限購(gòu)政策和(hé)首付比例的(de)調整推動了(le)住宅市場(chǎng)的(de)回暖。在某些市場(chǎng)，如深圳、南(nán)京和(hé)蘇州，其推動力度有可(kě)能過大(dà)，導緻這(zhè)些地區(qū)的(de)房(fáng)地産過熱(rè)。
不過，雖然住宅市場(chǎng)強勁複蘇，但寫字樓、零售物(wù)業以及物(wù)流地産的(de)表現卻喜憂參半。一線城(chéng)市北(běi)京、上海和(hé)深圳仍然普遍會獲得(de)健康發展。在高(gāo)科技，信息技術與金融行業的(de)驅動下(xià),這(zhè)些市場(chǎng)對(duì)寫字樓的(de)需求依然旺盛。
某些二城(chéng)市如南(nán)京和(hé)武漢由于其高(gāo)科技和(hé)信息技術領域的(de)迅猛發展，其寫字樓市場(chǎng)發展得(de)更好些，而大(dà)多(duō)數二線城(chéng)市和(hé)三線城(chéng)市，包括成都、重慶、沈陽、天津和(hé)西安在内，仍面臨嚴重供給過剩，而其中部分(fēn)城(chéng)市經濟增長(cháng)出現放緩，更是加劇了(le)這(zhè)些城(chéng)市寫字樓供過于求的(de)狀況。
在零售業方面，全國一至三線城(chéng)市零售物(wù)業仍受現有和(hé)規劃中購(gòu)物(wù)中心供應過剩的(de)影(yǐng)響。電子商務日益受到青睐，智能手機無所不在，正從根本上改變購(gòu)物(wù)中心租戶的(de)構成以及總體空間的(de)需求。商品零售商在購(gòu)物(wù)中心的(de)空間占比快(kuài)速下(xià)降，從過去的(de)50%以上的(de)比例，最低降至某些購(gòu)物(wù)中心中的(de)15%-20%。銷售從線下(xià)轉至線上也(yě)改變了(le)租金收取的(de)方式，越來(lái)越多(duō)的(de)業主逐步放棄營業額抽傭的(de)作法，轉而更多(duō)依靠收取基本租金。
物(wù)流地産的(de)投資熱(rè)度也(yě)出現了(le)下(xià)降。受訪者認爲，該領域中有過多(duō)資本追逐有限投資機遇，此外，非常難獲取相關土地，一線城(chéng)市尤甚。然而，一些受訪者認爲高(gāo)質量倉庫仍嚴重緊缺，因此對(duì)于物(wù)流地産的(de)未來(lái)發展仍保持樂(yuè)觀态度。
