租房(fáng)已交中介費，爲何續租還(hái)要交？
業内人(rén)士認爲，同一房(fáng)屋續簽租賃合同，中介公司并未提供新的(de)居間服務，不應再收取中介費
《工人(rén)日報》(2019年08月(yuè)13日 04版)本報記者 李丹青
7月(yuè)30日，距租房(fáng)合同到期還(hái)有兩個(gè)月(yuè)，張霖琦接到中介電話(huà)，對(duì)方稱公司出新規，8月(yuè)1日後續簽要交中介費。考慮到目前租住地交通(tōng)便利，且大(dà)多(duō)數房(fáng)源掌握在中介手中，搬家換房(fáng)也(yě)得(de)交中介費，張霖琦便匆忙前往中介公司續簽合同。
去年9月(yuè)底，在上海工作的(de)沈陽人(rén)張霖琦通(tōng)過某知名房(fáng)産經紀公司，在上海長(cháng)甯區(qū)天山西路整租了(le)一套面積不足40平方米的(de)一居室，每月(yuè)4400元。
張霖琦在接到中介電話(huà)後，曾上網查了(le)查，發現确有中介公司續簽合同要求再交中介費。續簽時(shí)，他(tā)在社交網絡上對(duì)此表達了(le)不滿，很快(kuài)便有網友共訴遭遇、討(tǎo)論如何防坑。
采訪中，記者發現，在微博、知乎等論壇上，不少網友都投訴這(zhè)一問題。對(duì)此，有業内人(rén)士認爲，在爲房(fáng)東和(hé)租客提供居間服務的(de)情況下(xià)，中介可(kě)以收取一定金額的(de)居間服務費。在房(fáng)東與租客就同一房(fáng)屋續簽租賃合同的(de)情況下(xià)，中介公司并未提供新的(de)居間服務，不應再收取中介費。
續租中介費存在多(duō)年
在雙方聊天記錄中，記者注意到，告知8月(yuè)1日後續簽要交中介費新規的(de)同時(shí)，這(zhè)位中介表示7月(yuè)30日18點後續簽的(de)合同也(yě)不算(suàn)。
在張霖琦看來(lái)，這(zhè)是中介想卡時(shí)間，因爲當天是工作日，通(tōng)知日期也(yě)是截止日期，但大(dà)多(duō)數租房(fáng)者是上班族，當天18點還(hái)沒下(xià)班，如此規定是設法爲難租房(fáng)者，讓他(tā)們不得(de)不多(duō)交中介費。
7月(yuè)30日17點，張霖琦來(lái)到了(le)中介所在的(de)門店(diàn)續簽，并要求看相關規定的(de)文件。中介以公司系統正在維護不能續簽爲由，改口稱7月(yuè)31日也(yě)可(kě)以免中介費。随後，張霖琦離去，并于次日續簽。
不僅上海，記者調查發現，其他(tā)城(chéng)市也(yě)存在續簽交中介費的(de)情況。在北(běi)京市石景山區(qū)從事測試工作的(de)劉雲峰和(hé)同事在單位附近合租了(le)一套兩居室。來(lái)北(běi)京工作多(duō)年，劉雲峰租房(fáng)時(shí)，“該注意的(de)地方都會提前問好”。時(shí)值畢業租房(fáng)旺季，房(fáng)子不好找，即便得(de)知續簽要交中介費，劉雲峰隻能忍了(le)。他(tā)還(hái)總結了(le)經驗，續簽時(shí)要盡可(kě)能直接和(hé)房(fáng)東簽，這(zhè)樣就可(kě)以避開中介設的(de)局。
事實上，續租中介費存在多(duō)年，飽受诟病。
記者近日以租房(fáng)名義聯系了(le)房(fáng)産中介的(de)工作人(rén)員(yuán)，得(de)知租房(fáng)分(fēn)代理(lǐ)托管的(de)長(cháng)租公寓和(hé)居間服務的(de)普通(tōng)租賃房(fáng)源兩種。和(hé)交中介費的(de)普通(tōng)房(fáng)源不同，長(cháng)租公寓提供保潔、維修等服務，收取一定比例的(de)服務費。問到續租這(zhè)兩種房(fáng)源時(shí)，不同房(fáng)地産經紀報價不一。對(duì)于普通(tōng)房(fáng)源的(de)續租，有人(rén)說中介費是月(yuè)租金的(de)70%，有人(rén)說是月(yuè)租金；而對(duì)于長(cháng)租公寓的(de)續租，有人(rén)說是月(yuè)租金，有人(rén)說是月(yuè)租金的(de)80%，有人(rén)說是總租金的(de)10%。
再收費是對(duì)市場(chǎng)規則的(de)破壞
那麽，續簽該不該再收中介費？
“租房(fáng)續約不應該交中介費。”中原地産首席分(fēn)析師張大(dà)偉分(fēn)析認爲，目前居間費和(hé)續約居間費都處于行業灰色地帶。如果是居間服務可(kě)以收一次代理(lǐ)費，但續約時(shí)已經沒有居間介紹信息服務，不該再收費。
對(duì)于這(zhè)一觀點，北(běi)京盈科(上海)律師事務所合夥人(rén)律師封震表示認同。他(tā)認爲，目前之所以存在房(fáng)屋續租需要再交一次中介費的(de)現象，實際上是部分(fēn)中介利用(yòng)自己市場(chǎng)門店(diàn)多(duō)、資金充裕等優勢地位，與房(fáng)東簽署長(cháng)期的(de)委托租賃協議(yì)，控制房(fáng)源，迫使租客續租時(shí)不得(de)不多(duō)交一次中介費，這(zhè)是對(duì)市場(chǎng)規則的(de)破壞，有壟斷之嫌。
“對(duì)房(fáng)東而言，将房(fáng)屋交給中介長(cháng)期委托出租，避免了(le)出租和(hé)續租時(shí)看房(fáng)和(hé)維護的(de)成本，同時(shí)中介按約付款可(kě)以兜底部分(fēn)房(fáng)屋空置期。”封震分(fēn)析說，租客到期後，如果續租需再交中介費，增加成本；如果不續租，租賃其他(tā)住房(fáng)，同樣需要重新承擔中介費，同時(shí)還(hái)要遭受搬家的(de)成本和(hé)精力的(de)消耗，這(zhè)樣一來(lái)，續租反倒可(kě)能是成本更低的(de)選擇。
租賃政策應更加明(míng)确
租房(fáng)時(shí)交的(de)中介費，到底有無标準？
按照(zhào)《合同法》規定，居間人(rén)促成合同成立後，委托人(rén)應按約定支付報酬。封震認爲，中介有權利基于自己提供的(de)居間服務收取中介費。“發改委在前幾年已經放開了(le)中介費的(de)收取限制，由市場(chǎng)進行調節。但應遵循居間報酬的(de)事實依據，按付出的(de)勞動收取費用(yòng)，而不是惡意亂收費，加重承租方的(de)負擔。”
實際上，記者注意到，房(fáng)地産中介費的(de)亂象已引起北(běi)京市住建委的(de)關注。2013年，北(běi)京市住建委等部門曾就《北(běi)京市房(fáng)地産經紀管理(lǐ)辦法》征求意見，提出同一宗房(fáng)屋租賃經紀業務中租賃雙方續約的(de)，房(fáng)地産經紀機構不得(de)再次收取傭金。不過，該管理(lǐ)辦法的(de)正式文件尚未下(xià)發。
對(duì)于治理(lǐ)續租中介費，張大(dà)偉認爲，最重要的(de)一點是政策要到位，現在租賃政策存在很多(duō)不明(míng)确的(de)地方。
